Статистика қандай?

Жыл өткен сайын қазақстандықтар үшін үй алу «алыстап, қиындап» бара жатқандай. Айтпақшы, көбі зейнетақы қорынан алған ақшасын алғашқы жарна ретінде немесе ипотеканың бөлігін өтеуге – жалпы үй алуға пайдаланып, «жыртығын жамады» деуге болады. Одан қалды «7-20-25-тің» «қызығын көргендер де» көп. Бірақ одан кейін елімізде үй алғандар азайған. Бұған дәлел сандар бар. Мысалы, Статистика бюросының мәліметінше, 2023 жылғы қарашада тұрғын үйді сатып алу-сату бойынша 31 727 мәміле тіркелген. Оның ішінде, 7 579 – жеке үй, 24 148 пәтер сатып алынған. Бұл көрсеткіш былтырғы қазанмен және 2022 жылдың қарашасымен салыстырғанда да аз. Мысалы, қазанмен салыстырғанда (32 975) тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің саны 3,8%, ал 2022 жылдың қарашасымен салыстырғанда 6,1% қысқарған. Ал, басқа өңірлерге қарағанда, Астана мен Алматыда үйдің қымбат екені бәріне мәлім. Жылдық мәндегі азаюдың ең жоғары көрсеткіші Астана қаласында (18%-ға) тіркелсе, Қызылорда облысында пәтерлер көбірек сатылған (31,5%). Сатып алушылар азайғанымен, 2022 жылғы құлдырауға қарамастан, елімізде тұрғын үй құрылысының қарқыны қайтадан өсе бастады: 2023 жылдың 8 айында жаңа ғимараттардың ауданы 13%-ға артты. Бірақ, сұраныс пен ұсыныстың ауытқуына қарамастан, шаршы метрдің бағасы төмендемейтін сияқты. Керісінше, олар былтыр да артты.

Бүгінде нарықта бағаның өсуіне немесе керісінше төмендеуіне елеулі алғышарттар жоқ. Сату жүргізіліп жатқан басты қалалардағы бастапқы және қайталама тұрғын үй бағасы бұрынғыдай ай сайынғы 0,1-0,5%-ға біркелкі өсімді көрсетіп отыр. Қазір өңірлерде 1-1,5%-ға дейін шамалы өсу байқалады. Бұл сұраныстың маусымдық ұлғаюымен байланысты болуы мүмкін, атап айтқанда, нарық қатысушыларының жыл соңына дейін көбірек сату мәмілесін жасау ниеті де әсер еткен болуы ықтимал, – деді Қазақстан құрылысшылар қауымдастығының президенті Виктор Микрюков.

Қауымдастықтың мәліметінше, 2023 жылдың басынан бері Астана мен Алматыда үй көптеп салына бастаған. Олар сәтті аяқталса, бұл қалалардағы тұрғын үй қорын кем дегенде 1,5-1,7 және 2-2,5 миллион шаршы метрге ұлғайтады. Дегенмен елімізде баспанаға мұқтаждар көп болған соң, бұл үйлер де аздық етеді.

Қарашадағы жағдай бойынша республикада 500-ден астам көпқабатты тұрғын үй кешені салынып жатқан. Пайдалануға беру қарқыны 13,3 миллион шаршы метрге дейін өсті, сондықтан бұл жоспарға қол жеткізуіміз әбден мүмкін. Дегенмен, қазір 2,5 миллион адам баспанаға мұқтаж екенін ескерсек, қазір салынып жатқаны өте аз, – деді Виктор Микрюков.

Баға қалай өзгерді?

Статистикаға қарасақ, 2023 жылы жаңа баспананың құны 5,7 пайызға өссе, қайталама нарықтағы пәтерлер 3,9 пайызға төмендеген. Нарық заңына сүйенсек, сатылымда қандай тауар көбейсе, ол тауар арзандайды. Алайда үй қанша көп салынса да, арзандамай келеді. Дегенмен сарапшылар құрылыс қарқыны бәсеңдейді деп отыр. Оған себеп көп. Сарапшылар оны шешу үшін ипотеканы қолжетімді етуді ұсынады.

Тұрғын үй құрылысы көлемінің азаю қаупі жоғары болғандықтан, 2024 жылы құрылыс жалғаса береді деу немесе басқа бірдеңе айту өте қиын... Құрылыс компанияларының банкротқа ұшырау қаупі де әлі айтарлықтай жоғары. Қазірдің өзінде салынып жатқан тұрғын үйлердің айтарлықтай көлемі жоспарланған құрылыс мерзімдерінен артта қалғанын көріп отырмыз. Егер азаматтар үшін қолжетімді ипотека бойынша жағдай өзгермейтін болса, жыл соңына дейін бірқатар компания дефолтқа ұшырайды. Ең алдымен, әрине, кішігірім компаниялар зардап шегеді, бірақ жалпы бұл жағдай кез келген жағдайда нарықтың барлық қатысушысына қалай да әсер етеді, – деді Виктор Микрюков.

Мемлекет не істеп жатыр?

Мемлекет тарапынан баяғы шаралар жалғасып жатыр. Белгілі бір категориядағы азаматтарға жалға берілетін үй, кезекпен баспана беру және басқа қолдау бар. Ал банктердің ипотекасына тоқталсақ, пайызы қымбат. Бұл ретте Отбасы банкі «9-20-25» бағдарламасын ұсынды. Оның шарты бүгінге дейін толық нақтыланбаған, жуырда белгілі болады. Алайда оны күтіп жүргендер көп.

Арнайы жас отбасыларға арналған бағдарлама жасау қызық болар еді деп ойлаймыз. Бізде «Бақытты отбасы» мемлекеттік бағдарламасы бар, оған көпбалалы отбасылар, мүгедектігі бар бала тәрбиелеп отырған отбасылар, 1 және 2 топтағы мүгедектер және төрт басым топтағы жетім балалар қамтылған. Соңғы кездері жас отбасылар: «Бір баламыз бар, жолдың басында тұрмыз, бірақ баспанамыз жоқ, мемлекеттік қызметші емеспіз, бұл санаттарға кезекке тұра алмаймыз» дейді. Бұл – оларға қамқорлық. Біз осы бағдарламаны дамытқымыз келеді, — деді банк төрағасы Ләззат Ибрагимова журналистерге.

Ал Үкімет басшысы Әлихан Смайыловтың айтуынша, қазіргі жағдайда 9 пайыздық жарнаның өзі төмен деп саналады және бағдарламаға жылына 150 млрд теңге қаражат бөлінеді деп жоспарланған. Несие 8 мың адамға қолжетімді болады.

Бағдарламаны іске қосу үшін нарықтан 100 миллиард теңге және «Отбасы банкінің» таза кірісінен 50 миллиард теңге бөлу керек. Осылайша екі қаржыландыру көзін қосып, 9 пайыздық мөлшерлемеге жетуіміз қажет, – деді Смайылов.

Алайда, сарапшылар бұл бағдарламаның өзі көпшіліктің қалтасын қағады және оны алу қиын болады деп болжады.

Бастапқы жарна 20 пайыз деңгейінде, несие мерзімі 25 жылға дейін, жылдық 9 пайызбен несие беру жоспарланған. Кейінірек банк қазақстандықтарға несие берудің басқа да нұсқаларын қарастырып жатқанын хабарлады. Бастапқы жарнаның мөлшері айтарлықтай жоғары болып отыр, тиісінше, тұрғын үйге мұқтаж азаматтардың көпшілігі үшін мұндай соманы жинақтау қиынға соғады, – деді Виктор Микрюков.

Құрылысшылар бұл бағдарламаға пайдалануға берілген бастапқы тұрғын үйді ғана емес, үлестік қатысу тетіктері аясында салынып жатқан үйді де қосуды ұсынды. Яғни, Қазақстан тұрғын үй компаниясынан кепіл алып, салып жатқан үйлерді де «9-20-25» арқылы ипотека рәсімдеуге қосуды айтып отыр. Осылайша салынып жатқан үй бағасы арзандау болады әрі бұл құрылысшыларға да тиімді болары анық дейді.

Екінші деңгейлі банктер де жобаға қатысуы керек немесе Қазақстан тұрғын үй компаниясының кепілдігі бар үйлерді қосу керек. Сонымен қатар, «7-20-25» ипотекалық бағдарламасына қатысты жағдай қайталанбауы үшін мемлекет, «Отбасы банкі» және бизнес «9-20-25-тің» талаптарын әзірлеп, зерделеуі керек деп есептейміз, – дейді сарапшы.

«Қазір халық ақылды...»

Дегенмен екінші деңгейдегі банктерден ипотека алып, оны уақытынан бұрын жабу немесе ішінара өтеу жасап, тезірек құтылудың «жолын» білетіндер бар. Олар ипотеканы «қорықпай алатыны» да сондықтан, дейді ипотека маманы Майра Момбаева. Сарапшы тұрғындар арасында бастапқы және қайталама нарықтан да үйді ипотекаға алатындар көп екенін айтты. Бастапқы нарықтағы үй бағасының 20-30 пайызын, ал қайталамадан 20 және одан жоғары пайыз алғашқы жарна салып, кез келген банктен ипотека алуға болады. Екеуіне де сұраныс жоғары. Тек жаңа үйді 7 пайызбен, ал қайталама нарықтан 15,5 және одан көп пайызбен ипотека рәсімдеуге болады. Дегенмен сарапшы, елімізде ешқашан үй арзандамайды, сондықтан неғұрлым ерте алсаңыз, соғұрлым тиімді деген кеңес берді.

Қазір халық ақылды және үйді қалай алу керегін біледі. Ал қазір ипотекаға үй керек пе дегенге келсек, неғұрлым тез алсаңыз, соғұрлым тиімді. Біз ипотеканың жылын барынша созып алуға кеңес береміз. Себебі оның процентін инфляция «жеп қояды» және ипотеканы тез-тез мерзімінен бұрын жабуға тырысу қажет. Ешкім 25 жылға созып жүрмейді. Клиенттерге сондай кеңес береміз. Оның үстіне үй ешқашан арзандамайды. Сондықтан қазір алған тиімді, – деді Майра Момбаева.

Маманның айтуынша, ипотека аларда алдын ала 20-30 пайызын жинаудың да маңызы зор. Сонда төлеушіге ыңғайлы болады. Алғашқы жарна ретінде үйдің 50 пайызын жинау үшін көп уақыт кетуі мүмкін. Сондықтан кем дегенде 20-30 пайыз жинаған абзал.

2024 жылы үй бағасы қандай болады?

Мамандар үй бағасына түрлі фактор әсер ететінін тілге тиек етті. Мысалы, Виктор Микрюков оған инфляция, құрылыс материалдарының құны тікелей әсер етеді, ал мемлекеттік бағдарламалар аса ықпал ете алмайды деген пікір білдірді.

2024 жылғы бағаға, ең алдымен, құрылыс материалдары бағасының өзгеруі және жұмысты өндіруге байланысты шығындарға тікелей әсер ететін инфляция деңгейі ықпал етеді. Бағдарлама (9-20-25 ред.) нақты шектеулер мен қаржыландыру көлемі көп емес болуына байланысты нарықтағы сұраныс пен ұсыныстың тепе-теңдігіне айтарлықтай әсер етпейді, – деді Микрюков.

Ал, Майра Момбаева Қазақстанда үй ешқашан арзандамағанын атап өтті. Оның үстіне, биылғы қаңтардан бастап ипотеканың пайызы өседі деп күтілуде. Әсіресе, бастапқы нарықтағы үй қымбаттауы мүмкін, деп болжады сарапшы.

2024 жылы тек бастапқы тұрғын үйдің бағасы көтерілуі мүмкін. Ал қайталама үй қымбаттамайды, бірақ арзандамайды да. Елімізде үй ешқашан арзандаған емес. Одан қалды, келер жылдан бастап банктердің пайызы артады деп күтілуде, – деген кеңес айтты Майра Момбаева.